En el sector de los bienes raíces, demostrar la materialidad en operaciones inmobiliarias se ha convertido en un requisito indispensable para respaldar la deducibilidad de gastos y el acreditamiento de impuestos, evitando contingencias que pongan en riesgo el patrimonio corporativo.
¿Qué se considera materialidad en operaciones inmobiliarias?
Para el SAT, no basta con contar con un comprobante fiscal digital y un registro contable. La materialidad es la prueba fehaciente de que un servicio o adquisición realmente se llevó a cabo.
En las operaciones inmobiliarias, esto implica demostrar que se contaban con los activos, personal, infraestructura y capacidad material para desarrollar, comercializar o arrendar un inmueble, justificando además la razón de negocios detrás de cada transacción.
Documentación clave para respaldar operaciones inmobiliarias
El cumplimiento fiscal para el ejercicio 2026 exige un expediente de comprobación robusto. Al realizar operaciones inmobiliarias, es fundamental recopilar y conservar los siguientes elementos documentales:
1. Instrumentos legales y contratos con fecha cierta
Cualquier contrato de compraventa, arrendamiento, fideicomiso o desarrollo debe estar debidamente formalizado. La «fecha cierta»; obtenida mediante la ratificación ante notario público o a través de medios digitales con constancia de conservación de mensajes de datos (NOM-151), es el punto de partida legal para validar dichas operaciones.
2. Evidencia física y técnica de la ejecución
La entrega de un inmueble o la prestación de servicios de construcción y remodelación debe respaldarse con pruebas tangibles. Esto incluye:
- Bitácoras de obra firmadas y reportes de avance.
- Planos arquitectónicos y permisos de construcción vigentes.
- Fotografías y videos georreferenciados con marcas de tiempo que constaten el estado del desarrollo.
3. Entregables comerciales y comunicaciones corporativas
Los correos electrónicos, minutas de juntas, cotizaciones y propuestas comerciales cruzadas entre las partes ayudan a trazar la historia de las operaciones inmobiliarias. Estos documentos demuestran la negociación y la existencia de una necesidad comercial real previa a la facturación.
Consecuencias de la falta de materialidad en el sector inmobiliario
No estructurar correctamente los expedientes de las operaciones inmobiliarias puede derivar en la presunción de inexistencia de operaciones bajo el artículo 69-B del Código Fiscal de la Federación. Esto se traduce en el rechazo de las deducciones del ISR, la improcedencia del acreditamiento del IVA y la posible determinación de créditos fiscales considerables.
